Domande frequenti
Risposte alle domande più comuni su pratiche edilizie, catastali, certificazioni energetiche, vincoli e consulenza tecnica.
Generale
Un geometra è il professionista di riferimento per tutto ciò che riguarda immobili, terreni e costruzioni. Serve quando devi fare lavori in casa, comprare o vendere un immobile, regolarizzare una situazione catastale o affrontare una pratica burocratica legata all'edilizia. In molti casi la sua presenza è obbligatoria per legge, in altri è fortemente consigliata per evitare errori costosi.
Prima di comprare o vendere un immobile è fondamentale verificare sia la conformità catastale che quella urbanistica. La conformità catastale viene verificata confrontando la planimetria depositata in Catasto con lo stato reale dell'immobile. La conformità urbanistica viene invece verificata tramite l'accesso agli atti presso il Comune. Chi acquista tutela così il proprio investimento, evitando di comprare un immobile con abusi. Chi vende si presenta al rogito con tutta la documentazione in regola, accelerando la trattativa e dando certezza al compratore.
Pratiche edilizie
Dipende dal tipo di intervento. L'edilizia libera comprende piccole manutenzioni che non modificano struttura o aspetto dell'edificio. La CILA è richiesta per lavori più significativi come la ristrutturazione interna. La SCIA si utilizza per interventi più rilevanti. Ogni caso va valutato singolarmente perché le normative variano anche in base al Comune e alla presenza di vincoli.
No. I tre condoni edilizi straordinari (Legge 47/1985, Legge 724/1994 e Legge 326/2003) sono chiusi e non più richiedibili. Non esiste attualmente alcun nuovo condono edilizio in vigore. Per gli abusi realizzati successivamente, l'unica strada percorribile è la sanatoria ordinaria, a condizione che sussistano i requisiti di legge.
No. Alcuni abusi possono essere regolarizzati tramite sanatoria ordinaria oppure, se esiste un condono ancora aperto presentato a suo tempo che copre quell'abuso, tramite quella procedura. Altri invece non sono sanabili e devono essere demoliti o ripristinati allo stato originario. È fondamentale affidarsi a un tecnico abilitato per valutare la situazione caso per caso e individuare il percorso corretto.
Sì. Anche se un intervento non richiede alcun titolo abilitativo comunale, in presenza di vincoli paesaggistici, beni culturali o parchi naturali potrebbe essere comunque necessaria una specifica autorizzazione da parte dell'ente competente prima di iniziare i lavori.
La conformità catastale verifica che la planimetria depositata al Catasto corrisponda allo stato reale dell'immobile. La conformità urbanistica verifica invece che tutti i lavori eseguiti siano stati regolarmente autorizzati dal Comune. Entrambe sono necessarie per vendere un immobile: senza conformità urbanistica il rogito non può essere stipulato.
Pratiche catastali
La visura catastale è il documento che riporta tutti i dati identificativi e tecnici di un'unità immobiliare registrata al Catasto: comune, sezione, foglio, particella, subalterno, categoria, classe, consistenza, rendita catastale e titolari dei diritti reali. È la "carta d'identità" dell'immobile.
No. Il Catasto è "non probatorio" rispetto alla titolarità dell'immobile, in quanto questo compito non è previsto dalla legge tra i suoi scopi. La prova della proprietà spetta alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, che conserva gli atti di compravendita, donazione e successione trascritti.
Certificazione APE
L'Attestato di Prestazione Energetica è un documento che certifica l'efficienza energetica di un immobile. È obbligatorio in caso di vendita, donazione o locazione di un immobile, per gli edifici di nuova costruzione e per quelli che hanno subito una ristrutturazione importante. Senza APE valido non è possibile stipulare il contratto.
La ex Legge 10 del 1991 è la relazione energetica dell'edificio. Si tratta di un elaborato tecnico importante perché indica la stratigrafia precisa del muro, ovvero la sua composizione nei dettagli. Per gli edifici costruiti dopo il 1991 è necessario ricercarla per poter inserire in maniera precisa i dati relativi alle caratteristiche termiche dell'edificio all'interno dell'APE.
Pratiche vincolistiche
In generale sì, ma con limitazioni e nel rispetto delle procedure previste dalla normativa. Il tipo di vincolo presente determina quali interventi sono consentiti e quale autorizzazione è necessaria. Affidarsi a un tecnico abilitato è fondamentale per valutare la situazione specifica e individuare il percorso corretto.
Un bene culturale è un immobile di interesse storico, artistico, architettonico o etnoantropologico riconosciuto dallo Stato come parte del patrimonio culturale italiano. Qualsiasi intervento su un bene culturale richiede l'autorizzazione preventiva della Soprintendenza e deve rispettare criteri specifici di conservazione e restauro.
Consulenza tecnica
Il Certificato di Destinazione Urbanistica è il documento rilasciato dal Comune che indica la destinazione d'uso di un terreno secondo il Piano Regolatore. È obbligatorio in caso di compravendita di terreni ed è utile per conoscere le potenzialità edificatorie di un'area prima di qualsiasi intervento.
È una perizia tecnica giurata davanti al Tribunale, che acquisisce pieno valore legale. Viene richiesta in caso di contenziosi, divisioni giudiziali, pratiche assicurative o ogni altra situazione in cui l'elaborato tecnico debba avere validità legale.
È la richiesta formale al Comune di tutta la documentazione relativa a un immobile: pratiche edilizie, concessioni, autorizzazioni. È fondamentale per verificare la conformità urbanistica di un immobile, soprattutto prima di una compravendita.